11月23日，中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下文簡稱《通知》）。《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“在市場偏冷的背景下，‘金融16條’的發(fā)布，既有助于緩解房企融資和債務(wù)壓力，也給予居民住房需求一定的支持與保障，這釋放了監(jiān)管層對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。”中國銀行總行研究院研究員梁斯說。

釋放積極政策信號：用金融手段穩(wěn)住房地產(chǎn)市場

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴(kuò)大。

在如此背景下出臺的《通知》，有何深意？

“《通知》中的措施覆蓋面廣、針對性強(qiáng)，釋放了用金融手段穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的積極政策信號。”對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院金融學(xué)系教授江萍表示，《通知》不僅要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對房企的全面資金支持，還對個人消費(fèi)者的住房、租房需求與權(quán)益給予了支持與保障。另外，《通知》還設(shè)立了專項資金支持“保交樓”，確保購房者利益，穩(wěn)定市場情緒。

《通知》提出，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并且提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”“支持個人住房貸款合理需求”等六條明確要求。

“這相當(dāng)于從供需兩側(cè)發(fā)力，一方面保證房企的資金流不斷裂，另一方面提振消費(fèi)者需求，兩側(cè)共同穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。”江萍表示，《通知》明確要求除股權(quán)融資外，還涉及多項其他融資方式，包含商業(yè)和政策性銀行貸款、債券融資、并購融資以及信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，豐富了金融工具箱，更加有效地幫助房企維護(hù)資金鏈的安全。

“此次《通知》還提出加大住房租賃金融支持力度，有助于進(jìn)一步推動‘多主體供給、多渠道保障、租購并舉’的住房制度落地，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，從而助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”梁斯說。

穩(wěn)資金鏈：有效遏制房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率上升

資金鏈穩(wěn)定，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

《通知》中以大篇幅介紹了“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”部分，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持個人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩(wěn)定；保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

值得一提的是，《通知》明確提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。在展期時限上，《通知》提出，自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“展期是一種非常重要的風(fēng)險控制制度，能夠有效遏制房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率上升。”江萍說。

穩(wěn)信心：延期還貸顧慮減輕 穩(wěn)定市場情緒

關(guān)于支持個人住房貸款合理需求，《通知》明確提出，在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍�人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)了“依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益”。其中包括，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。

“這將確保購房者利益，增強(qiáng)市場信心、穩(wěn)定市場情緒。”江萍認(rèn)為，根據(jù)各地情況實施差別化住房信貸政策，將有助于鼓勵更多具有合理需求，如剛需和改善性需求的居民入市購房。

實際上，在此之前，我國已開始實施差別化住房信貸政策。例如，今年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

“保交樓”：推動項目完工 保護(hù)購房者利益

《通知》提出，積極做好“保交樓”金融服務(wù)。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

梁斯表示，近段時間以來，多部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款的方式切實支持“保交樓”。《通知》針對“保交樓”提出的一系列措施，能夠進(jìn)一步有效推動當(dāng)前逾期難交付的房地產(chǎn)項目完工，切實保護(hù)購房者利益。

另外，在“保交樓”篇幅中，《通知》還提出，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

據(jù)了解，11月23日，一些大型國有商業(yè)銀行宣布與房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系：中國銀行與萬科集團(tuán)，交通銀行與萬科集團(tuán)、美的置業(yè)，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)分別簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

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